Was ist beim Kauf von Eigenheimen (Eigentumswohnung oder Haus) vom Bauträger zu beachten?

Posted By: Vu Dinh In: Immobilien On: Wednesday, June 27, 2018 Comment: 0 Hit: 92
von Bestsellerautor Alexander Goldwein

In seinem Buch Das Immobilien-Praxishandbuch für Eigennutzer: Die richtige Strategie für Immobilienkauf, Immobilienfinanzierung & Neubau“ erklärt der Bestsellerautor und Finanzexperte Alexander Goldwein Kauf, Fiananzierung und Neubau eines Eigenheims. Goldwein ist Wirtschaftsjurist mit einer Spezialisierung im Immobilienrecht. Mehrere seiner praktischen Ratgeber zu Kapitalanlagen in Immobilien sind Beststeller Nr. 1 bei Amazon geworden. Das Buch ist als 2. Auflage des bewährten Standardwerkes erschienen (Stand 2018).

Was genau ist denn eigentlich ein Bauträgervertrag? Dabei handelt sich um eine Kombination eines Kaufvertrages über ein Grundstück mit einem Werkvertrag über die Errichtung einer Immobilie auf dem Grundstück.  Solche Verträge werden häufig bei Abverkauf von einzelnen Eigentumswohnungen einer größeren neu zu errichtenden Wohnungseigentumsanlage geschlossen. Sie kommen aber auch bei der Errichtung von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften vor. Der Gesetzgeber hat den Bauträgervertrag mit Wirkung zum 01.01.2018 als eigenen Vertragstyp in das BGB eingefügt (§§ 650u – 650v BGB). Inhaltlich sind damit jedoch keine durchgreifenden Änderungen verknüpft worden, weil der Gesetzgeber die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes als Leitbild für die gesetzliche Regelung verwendet hat.

Der Vorteil für den Käufer einer Bauträgerimmobilie besteht darin, dass er für die Bauleistungen des Bauträgers Mängelgewährleistungsansprüche hat, da ein Ausschluss der Gewährleistungsrechte unüblich und sogar unwirksam ist, wenn die Freizeichnung von der Haftung mit dem Käufer formelhaft erfolgt und nicht unter ausführlicher Belehrung über die weitreichenden Folgen erörtert worden ist.  Bei Altbauten, die ohne Bauleistungen verkauft werden, ist ein Ausschluss der Gewährleistung für Sach-mängel hingegen absolut marktüblich und auch wirksam.

Diese Vorteile sind allerdings erkauft mit Fertigstellungs- und Projektrisiken, die der Käufer partiell eingeht, da er eine unfertige Immobilie kauft. Er trägt zunächst das Fertigstellungsrisiko, d.h. das Risiko, dass der Bauträger vor der Fertigstellung insolvent wird und das Gebäude daher nicht fertig bauen kann. Vor dem Hintergrund dieser erhöhten Gefährdung des Käufers hat der Gesetzgeber die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geschaffen um den Käufer zu schützen.   Sie legt fest, dass vertragliche Vereinbarungen grundsätzlich unwirksam sind, in denen der Bauträger den vereinbarten Werklohn für die Bauleistungen in voller Höhe vorab erhalten soll. Nach der MaBV kann der Bauträger den Werklohn nur in Teilbeträgen verlangen, die nach bestimmten Bauabschnitten fällig werden.

Schließlich trägt der Käufer das Risiko, dass die Baubeschreibung mit den Ausstattungsmerkmalen nicht hinreichend präzise ist und es daher später zum Streit über die Qualität der verwendeten oder zu verwendenden Baumaterialien kommt. Diese Streitigkeiten können vermieden werden, wenn penibel auf eine unmissverständliche, lückenlose und vollständige Baubeschreibung geachtet wird.

Der Bauträgervertrag ist in Gänze beurkundungspflichtig, d.h. sowohl der kaufvertragliche Bestandteil über das Grundstück als auch der werkvertragliche Bestandteil mit der genauen Beschreibung der Bauverpflichtungen des Bauträgers müssen notariell beurkundet werden.  In der Praxis geschieht das mittels einer Baubeschreibung, die als Anlage zum notariellen Kaufvertrag genommen und mit beurkundet wird. Der Notar wird zwar darauf achten, dass überhaupt eine Baubeschreibung mit beurkundet wird. Er kann und wird jedoch keine Prüfung und Beratung vornehmen, ob die Vertragsparteien hinreichend deutlich und vollständig beschrieben haben, welche Bauqualität und welche Ausstattungsmerkmale vereinbart worden sind. Die Erfahrung zeigt, dass in Bau- und Rechtsfragen unerfahrene Käufer kaum in der Lage sind, abschließend zu beurteilen, ob ein vom Bauträger vorgelegter Textentwurf hinreichend präzise ist oder nicht. Das führt im Ergebnis leider häufig zu Streitigkeiten darüber, ob eine gewünschte Ausstattung (z.B. Natursteinfußböden statt Fliesen) von der konkreten Baubeschreibung erfasst ist oder nur gegen Aufpreis gewählt werden kann. Bauträger sind sehr versiert darin, durch schwammige Formulierungen in Baubeschreibungen diverse Möglichkeiten anzulegen, den Preis später zu erhöhen für einzelne Ausstattungsmerkmale. In der Summe können sich dadurch erhebliche Preissteigerungen ergeben.

Hinzu kommt, dass bei großen Wohnungseigentums-komplexen, die derzeit in großem Stil in großen und mittelgroßen Städten gebaut werden, Erfahrungswerte fehlen, wie sich die Atmosphäre dort entwickeln wird. Es kommt durchaus vor, dass die Wohnungseigentumsanalage in den Werbeprospekten der Bauträger noch recht gefällig wirkt. Nach Realisierung des Projektes kann sich jedoch herausstellen, dass aufgrund einer zu dichten Bebauung „Ghettoatmosphäre“ aufkommt und die Wohnungen daher am Ende des Tages am Markt deutlich weniger Wertschätzung erfahren als prognostiziert. Das kann in Kombination mit einer bestimmten Mieter- oder Eigentümerstruktur in solchen Komplexen eine Abwärtsspirale in Gang setzen, die ein nicht zu unterschätzendes Risiko darstellt. Daher kann es geschickter sein, nicht auf größere Neuentwicklungen zu setzen, sondern stattdessen eine Eigentumswohnung in einer kleinen Wohnungseigentumsanlage zu kaufen, die beispielsweise in einer inner-städtischen Baulücke entwickelt wird. Bei solchen Objekten kann leichter eingeschätzt werden, wie sich die Atmosphäre und die Eigentümer- und Mieterstruktur künftig entwickeln wird.

Das Buch Das Immobilien-Praxishandbuch für Eigennutzer: Die richtige Strategie für Immobilienkauf, Immobilienfinanzierung & Neubau“ finden Sie bei Amazon und weitere Informationen finden Sie auf der Autorenseite von Alexander Goldwein: www.alexander-goldwein.de.

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